Realizacja inwestycji telekomunikacyjnych każdorazowo stanowi dla przedsiębiorcy telekomunikacyjnego wyzwanie. Niejednokrotnie w toku procesu inwestycyjnego okazuje się, że najtrudniejszą do pokonania barierą stojącą na drodze przeprowadzenia inwestycji telekomunikacyjnej jest uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości położonych na trasie projektowanej sieci. Chociaż przepisy ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych („Megaustawa”) mają na celu ułatwienie rozwoju nowoczesnej infrastruktury telekomunikacyjnej i zapewnienie mieszkańcom nieruchomości realnego wyboru dostawcy usług, praktyka pokazuje, że spory o dostęp do nieruchomości są powszechne – i coraz częściej trafiają na biurko Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej lub właściwego starosty. Kluczowym wydaje się zatem zrozumienie, gdzie kończy się prawo właściciela nieruchomości a zaczyna ustawowy obowiązek zapewnienia dostępu telekomunikacyjnego do nieruchomości.
Ustawodawca, w odpowiedzi na wyzwania stojące przed przedsiębiorcami telekomunikacyjnymi, przewidział mechanizmy prawne umożliwiające uzyskanie dostępu do nieruchomości, w tym również narzędzia prawne wymienione w Megaustawie. Mają one na celu przełamywanie barier inwestycyjnych i zapewnienie realnej możliwości rozbudowy infrastruktury telekomunikacyjnej.
Dostęp określony w art. 30 Megaustawy
Regulacja art. 30 Megaustawy daje przedsiębiorcom telekomunikacyjnym możliwość wystąpienia odpowiednio do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości z wnioskiem o zapewnienie dostępu do nieruchomości, w tym do budynku, na cele związane z zapewnieniem w nim telekomunikacji. Powyższy dostęp co do zasady jest nieodpłatny – operator jest jedynie zobowiązany do poniesienia kosztów:
- związanych z udostępnieniem nieruchomości (m.in. koszty powstałe w związku z przywróceniem nieruchomości do stanu poprzedniego);
- związanych z zapewnieniem dostępu (m.in. koszty zużytej energii elektrycznej w związku z budową szybkiej sieci telekomunikacyjnej);
Istotnym jest, aby pod pozorem zwrotu ww. kosztów nie kryło się zobowiązanie do zapłaty za dostęp, który zgodnie z przepisami ma charakter nieodpłatny.
Treść art. 30 Megaustawy stanowi o zobowiązaniu podmiotów określonych w tym przepisie do zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości. Udostępniający jest uprawniony do odmowy dostępu jedynie w enumeratywnie ściśle określonych przypadkach tj. kiedy operator domaga się dostępu dalej niż do punktu styku, a istniejąca na nieruchomości sieć jest dostępna oraz odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.
Deweloperzy niejednokrotnie odmawiają dostępu telekomunikacyjnego argumentując, że inwestycja mieszkaniowa objęta wnioskiem operatora nie została jeszcze ukończona lub jest w zbyt wczesnej fazie realizacji. Argument ten nie jest jednak trafny – zgodnie z art. 30 ust. 1b Megaustawy obowiązek udzielenia dostępu jest niezależny od tego, czy budynek został ukończony i czy rozpoczęto jego użytkowanie, choćby w budynku istniała lub była wykonywana inna szybka sieć telekomunikacyjna wraz z powiązanymi zasobami.
Dostęp określony w art. 33 Megaustawy
Art. 33 Megaustawy reguluje tzw. „prawo drogi” tj. procedurę uzyskania dostępu do nieruchomości polegającą na umożliwieniu umieszczenia na niej elementów sieci telekomunikacyjnej a także ich eksploatację i konserwację. W odróżnieniu od procedury z art. 30 Megaustawy, prawo drogi służy udzieleniu dostępu do nieruchomości na cele niezwiązane ze świadczeniem usług w budynkach posadowionych na tej nieruchomości. Dostęp do nieruchomości na podstawie art. 33 Megaustawy jest co do zasady odpłatny, chyba że strony umowy o dostępie postanowią inaczej.
Zarówno dostęp za art. 30 jak i art. 33 Megaustawy realizowany jest w oparciu o umowę o dostępie telekomunikacyjnym. Termin na zawarcie takiej umowy wynosi 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora telekomunikacyjnego z wnioskiem do odpowiedniego podmiotu.
Działania usprawniające proces negocjacyjny – przeciwdziałanie blokowaniu realizacji inwestycji
Niejednokrotnie zdarza się, że w ramach pozyskiwania dostępu do nieruchomości, deweloperzy lub wspólnoty mieszkaniowe (często reprezentowane przez zarządcę nieruchomości), intencjonalnie podejmują działania zmierzające do przewłoki negocjacji dostępowych, licząc jednocześnie, iż operator telekomunikacyjny zniechęcony przedłużającym się postępowaniem, wycofa się z realizacji inwestycji telekomunikacyjnej na nieruchomości.
Z punktu widzenia przedsiębiorcy telekomunikacyjnego istotnymi czynnikami mogącymi potencjalnie wpłynąć na powodzenie negocjacji dostępowych do nieruchomości są:
- treść kierowanego wniosku o dostęp do nieruchomości (w szczególności w kontekście wskazania podstaw prawnych wnioskowanego dostępu oraz zakresu i przebiegu planowanej inwestycji);
- w ramach negocjacji z deweloperem – etap budowy inwestycji mieszkaniowej (jeżeli jest to inwestycja nowopowstająca);
- dołączenie do treści wniosku odpowiednio zredagowanego wzoru umowy (zawierającego precyzyjnie określony zakres dostępu oraz dokładnie określony zakres odpowiedzialności);
- dokumentowanie korespondencji wymienianej w ramach prowadzenia negocjacji dostępowych;
- aktywne reagowanie na typowe mechanizmy blokowania dostępu poprzez ich odpowiednie merytoryczne odpieranie.
Postępowanie ws. dostępu telekomunikacyjnego przed Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej lub właściwym starostą
W przypadku odmowy zawarcia przez udostępniającego umowy regulowanej w art. 30 Megaustawy lub w sytuacji braku udzielenia odpowiedzi na wniosek kierowany przez operatora w terminie 30 dni, przedsiębiorca telekomunikacyjny jest uprawniony do zwrócenia się do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej z odpowiednim wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej zastępującej zawarcie umowy o dostępie telekomunikacyjnym do nieruchomości. Powyższy wniosek musi spełniać określone warunki formalne – w jego treści należy wskazać m.in.:
- oznaczenie nieruchomości, do której ma być zapewniony dostęp – jej dokładny adres oraz numer księgi wieczystej;
- formę w jakiej ma być wykonywany dostęp;
- technologię w jakiej operator planuje zapewnić usługi telekomunikacyjne w budynku;
- opis skierowanego wniosku w sprawie zawarcia umowy o dostępie wraz ze wskazaniem okoliczności i sposobu przekazania jego treści udostępniającemu;
- opis oraz dokumentacje z negocjacji (jeżeli udostępniający podjął negocjacje).
Z kolei, kiedy mamy do czynienia z dostępem z art. 33 Megaustawy, w sytuacji, w której umowa o dostępie telekomunikacyjnym nie zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia skierowania wniosku, przedsiębiorca telekomunikacyjny jest uprawniony do wystąpienia do właściwego starosty z wnioskiem o wydanie decyzji mającej zastąpić umowę, w której zostaną określone warunki korzystania z nieruchomości. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji prowadzone jest w oparciu o art. 124 oraz art. 124a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Podsumowanie
Z perspektywy operatora telekomunikacyjnego realizującego inwestycje w postaci budowy sieci telekomunikacyjnej, pozyskiwanie tytułów prawnych do nieruchomości stanowi kluczowy element procesu inwestycyjnego, determinujący zarówno możliwość terminowej realizacji przedsięwzięcia, jak i jego opłacalność oraz bezpieczeństwo prawne na etapie eksploatacji infrastruktury. Nie chcąc narażać się na późniejszy zarzut bezumownego korzystania z nieruchomości, operator telekomunikacyjny każdorazowo zobligowany jest do pozyskania tytułu prawnego do nieruchomości. W tym celu operator jest uprawniony do skorzystania z dedykowanych narzędzi prawnych określonych w treści Megaustawy. Praktyka rynkowa pokazuje, że z punktu widzenia operatora telekomunikacyjnego największe trudności pojawiają się na etapie pozyskiwania tytułu prawnego do nieruchomości należących do dewelopera, wspólnoty mieszkaniowej lub pozostających w zarządzie podmiotów trzecich. Właściwie zaplanowany i konsekwentnie prowadzony proces negocjacyjny ma w tym zakresie znaczenie kluczowe – pozwala nie tylko ograniczyć ryzyko blokowania dostępu do nieruchomości, lecz także skrócić czas realizacji inwestycji i uniknąć eskalacji ewentualnego sporu.
Autorka:
Marta Odrowąż
Aplikant adwokacki w kancelarii Brightspot Legal Katarzyna Orzeł, Maciej Jojczyk sp.k.
Absolwentka Uniwersytetu Komisji Edukacji Narodowej w Krakowie na kierunku prawo. Zajmuje się szeroko pojętą obsługą prawną przedsiębiorców w sprawach związanych z prowadzeniem przez nich działalności telekomunikacyjnej, także przy uwzględnieniu spraw dotyczących prawa własności intelektualnej. Specjalizuje się w opiniowaniu i negocjowaniu umów o współpracy międzyoperatorskiej, a także w problematyce związanej z pozyskiwaniem tytułów prawnych do korzystania z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji sieci telekomunikacyjnych.
Szkolenie
Informujemy także, że w dniu 20 lutego 2026 r. o godzinie 10:00 odbędzie się płatne szkolenie online w temacie – Inwestycje telekomunikacyjne – Blokowanie dostępu do nieruchomości przez dewelopera i wspólnoty mieszkaniowe – jak przeciwdziałać takim praktykom? organizowane przez naszą kancelarię. Cena szkolenia wynosi 350 zł netto za osobę.
Plan szkolenia obejmuje:
1. Omówienie dostępu do nieruchomości na gruncie Megaustawy;
2. Obowiązek dewelopera w zakresie wyposażenia nieruchomości w instalacje telekomunikacyjną;
3. Problematyka odpłatności dostępu telekomunikacyjnego do nieruchomości;
4. Powielanie infrastruktury telekomunikacyjnej w budynku;
5. Postępowanie ws. dostępu telekomunikacyjnego przed Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej.
W przypadku zainteresowania udziałem w szkoleniu, uprzejmie prosimy o zapisy pod adresem mailowym info@brightspot.pl. Zapisy na szkolenie potrwają do 19 lutego 2026 r. W mailu należy podać dane firmy, na które należy wystawić fakturę, imię i nazwisko uczestnika oraz adres e-mail uczestnika.
